به گزارش آتیه‌آنلاین، بازار مسکن تهران در نیمه آبان تصویری متناقض از خود نشان می‌دهد؛ از یک سو قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر، خبری از رونق محسوس خریدوفروش نیست. در شرایطی که بازارهای موازی مانند طلا و ارز در هفته‌های اخیر کاهش قیمت را تجربه کرده‌اند، مسکن مسیر متفاوتی را پیموده و در فهرست دارایی‌های گران‌شده قرار گرفته است.
بررسی قیمت فایل‌های فروش ملک نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران از حدود ۲۴۹ میلیون تومان در نیمه نخست مهر به ۲۶۸ میلیون تومان در ۱۸ آبان رسیده است؛ افزایشی معادل ۷.۶ درصد. این در حالی است که در آبان سال گذشته، قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در پایتخت حدود ۱۰۸ میلیون تومان بود؛ به این ترتیب، رشد سالانه قیمت‌های اعلامی به حدود ۱۴۸ درصد رسیده است.
البته باید توجه داشت که این ارقام بر مبنای قیمت‌های پیشنهادی در سامانه‌های ملکی محاسبه شده‌اند و لزوماً نشان‌دهنده قیمت قطعی معاملات نیستند. از مرداد ۱۴۰۳ تاکنون نیز آمار رسمی تازه‌ای از متوسط قیمت معاملات قطعی مسکن منتشر نشده است.
مقایسه بازارهای دارایی در آبان نشان می‌دهد مسکن در مقطع مورد بررسی عملکرد متفاوتی داشته است. در دو هفته اخیر، قیمت دلار در بازار آزاد حدود ۳.۳ درصد کاهش یافته و طلا نیز افتی نزدیک به پنج درصد را تجربه کرده است. در مقابل، قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در تهران افزایش داشته‌اند.
در مقایسه سالانه نیز قیمت دلار از حدود ۱۰۷ هزار تومان در آبان ۱۴۰۴ به محدوده ۲۶۳ هزار تومان در ۱۹ آبان امسال رسیده است؛ رشدی حدود ۱۴۴ درصد. طلای ۱۸ عیار هم از حدود ۱۰.۵ میلیون تومان به ۲۵.۶ میلیون تومان افزایش یافته که معادل رشد ۱۴۳ درصدی است.
در همین بازه، قیمت پیشنهادی مسکن رشد بیشتری را ثبت کرده است. با این حال، این پیشتازی قیمتی به معنای رونق بازار یا افزایش قدرت خرید خانوارها نیست.
یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های فعلی بازار مسکن، فاصله میان انتظارات فروشندگان و توان مالی خریداران است. بسیاری از متقاضیان مصرفی همچنان با محدودیت جدی قدرت خرید روبه‌رو هستند و افزایش قیمت‌ها، امکان ورود آنها به بازار را دشوارتر کرده است.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به وضعیت معاملات می‌گوید بازار مسکن از دوران کرونا درگیر رکود بوده و تحولات اقتصادی و نااطمینانی‌های اخیر نیز این وضعیت را تشدید کرده است. به گفته او، گزارش‌های میدانی از پایین بودن تعداد قراردادهای خریدوفروش حکایت دارد.
از سوی دیگر، برخی مالکان به دلیل انتظارات قیمتی حاضر به فروش نیستند و همین مسئله باعث کاهش فایل‌های مرغوب در بازار شده است. بنابراین، افزایش قیمت آگهی‌ها الزاماً به معنای انجام معاملات بیشتر نیست.
در سمت عرضه نیز سازندگان با افزایش قابل‌توجه هزینه‌ها مواجه‌اند. مصالح ساختمانی، تجهیزات، دستمزد نیروی انسانی و سایر نهاده‌های مورد استفاده در ساخت‌وساز گران‌تر شده‌اند و این موضوع بر قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی اثر گذاشته است.
بر اساس آخرین آمار رسمی مربوط به بهار ۱۴۰۵، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با بهار سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش داشته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز به ۸۰ درصد رسیده است.
افزایش هزینه ساخت، یکی از عواملی است که فروشندگان و سازندگان را در برابر کاهش قیمت پیشنهادی محتاط می‌کند؛ با این حال، نمی‌توان انتظار داشت تمام افزایش هزینه‌ها مستقیماً به قیمت نهایی مسکن منتقل شود. وقتی خریدار توان پرداخت ندارد، سازنده نیز برای فروش واحدهای خود ممکن است ناچار به تعدیل قیمت یا ارائه شرایط پرداخت متفاوت شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است در صورت نبود اتفاق خاص، نباید انتظار تغییر محسوس در روند معاملات تا پایان سال داشت. به گفته گودرزی، با وجود نوسانات مقطعی، پیش‌بینی او این است که بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ با جهش قیمتی قابل‌توجهی روبه‌رو نشود.
در مجموع، بازار مسکن در وضعیتی قرار گرفته که افزایش قیمت‌های پیشنهادی از یک طرف و کاهش توان خرید از طرف دیگر، امکان رونق معاملات را محدود کرده است. تداوم رشد هزینه‌های ساخت نیز می‌تواند مانع کاهش محسوس قیمت‌های اسمی شود.
به این ترتیب، مسئله اصلی بازار فقط گران شدن خانه نیست؛ بلکه شکاف میان قیمت‌های اعلامی و قدرت خرید خانوارهاست. تا زمانی که این فاصله کاهش پیدا نکند، افزایش قیمت‌ها لزوماً به معنای خروج بازار از رکود نخواهد بود.
