از خانه تا دارایی: چگونه مسکن به موتور نابرابری تبدیل شد

مسکن به یکی از بزرگ‌ترین تناقض‌های اقتصادهای مدرن تبدیل شده است. از یک سو، املاک و مستغلات بزرگ‌ترین محل ذخیره ثروت در جهان به شمار می‌رود؛ از سوی دیگر، دسترسی به مسکن به‌شدت دشوارتر شده و میلیون‌ها خانوار را با ناامنی مسکنی مواجه کرده و نابرابری را تعمیق کرده است.

بر اساس داده‌های شرکت «ساویلز » (Savills)، ارزش کل دارایی‌های املاک و مستغلات جهان (شامل مسکن، دارایی‌های تجاری و زمین‌های کشاورزی) در آغاز سال ۲۰۲۵ به ۳۹۳ تریلیون دلار رسید. از این میزان، ۲۸۶.۹ تریلیون دلار مربوط به املاک مسکونی بود. این رقم تقریبا ۲۰ برابر ارزش تمام طلایی است که تاکنون در جهان استخراج شده و از مجموع ارزش بازارهای سهام جهان و کل بدهی‌های جهانی نیز بیشتر است.

با این حال، این انباشت عظیم ثروت هم‌زمان با تشدید بحران مسکن همراه شده است. در اسپانیا، یکی از کشورهای اروپایی که بیشترین آسیب را از بحران مسکن دیده است، طبق گزارش سازمان آکسفام اینترمون (Oxfam Intermón)، ۴۵ درصد جمعیت پیامدهای بحران مسکن را تجربه می‌کنند و بیش از چهار نفر از هر ۱۰ خانوار هم توان پرداخت هزینه‌های اولیه زندگی را ندارند. مطالعات یورواستات و سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) اسپانیا را در میان کشورهایی با فشار بالای هزینه مسکن قرار می‌دهند؛ کشورهایی که در آنها بسیاری از خانوارها بیش از ۴۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره مسکن می‌کنند.

این تضاد به‌طور فزاینده‌ای به تقابل میان دو نگاه درباره مسکن تبدیل شده است: مسکن به‌عنوان یک حق اجتماعی و مسکن به‌عنوان یک دارایی مالی. «مانوئل هیدالگو»، اقتصاددان مرکز پژوهشی EsadeEcPol، معتقد است املاک و مستغلات به «زیرساخت سرمایه‌داری مدرن» تبدیل شده‌اند.

ارزش بازار: خانه‌ها به دارایی‌های سرمایه‌گذاری تبدیل شدند

این تحول پس از رکود بزرگ اقتصادی شتاب گرفت. بین سال‌های ۲۰۰۹ تا ۲۰۲۲، نرخ‌های بهره بسیار پایین، سرمایه‌گذاران را به سمت دارایی‌هایی سوق داد که بازدهی پایدار ارائه می‌کردند. مسکن به یکی از مقاصد اصلی سرمایه جهانی تبدیل شد و صندوق‌های سرمایه‌گذاری، دفاتر مدیریت ثروت خانوادگی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs)، بانک‌ها و سرمایه‌گذاران فردی را جذب کرد. تورم پس از همه‌گیری کرونا، درگیری‌های ژئوپلیتیکی و بی‌ثباتی مالی هم این روند را تقویت کردند.

مسکن به‌تدریج از کالایی که عمدتا بر اساس ارزش مصرفی آن (یعنی مکانی برای زندگی) ارزیابی می‌شد، به دارایی‌ای تبدیل شد که ارزش مبادله‌ای دارد؛ دارایی‌ای که می‌تواند درآمد اجاره‌ای، سود حاصل از فروش و افزایش ارزش سرمایه‌ای ایجاد کند.

«مانوئل آلبرز»، استاد دانشگاه «کِی‌یو لوون»، معتقد است سرمایه‌گذاران اکنون مسکن را همچون یک «طبقه دارایی» دیگر در کنار اوراق قرضه دولتی و سهام شرکت‌های فناوری در نظر می‌گیرند.

پیامدهای این تغییر در افزایش قیمت‌ها و کاهش توان خرید مسکن آشکار است. شمار بیشتری از بازیگران اقتصادی، املاک را نه برای سکونت بلکه برای سرمایه‌گذاری خریداری می‌کنند؛ موضوعی که به افزایش قیمت‌ها و کاهش عرضه قابل دسترس منجر شده است. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، ساخت‌وساز مسکن نتوانسته همگام با رشد جمعیت پیش برود.

در اسپانیا، مالکان بزرگ و صندوق‌های سرمایه‌گذاری تنها حدود ۱۰ درصد از بازار مسکن اجاره‌ای را در اختیار دارند؛ این رقم در آلمان و فرانسه به حدود ۳۰ درصد می‌رسد. با این حال، «خاویر خیل»، پژوهشگر شورای عالی تحقیقات علمی اسپانیا (CSIC)، استدلال می‌کند که سرمایه‌گذاران بزرگ نه فقط از طریق تمرکز مالکیت، بلکه از طریق توانایی خود در تاثیرگذاری بر قیمت‌ها و انتظارات بازار، بر نابرابری اثر می‌گذارند.

سال‌هاست کارشناسان مسکن، از جمله گزارشگر ویژه سازمان ملل در حوزه حق مسکن، هشدار داده‌اند که سرمایه بین‌المللی و سرمایه‌گذاران نهادی در حال تبدیل مسکن به یک دارایی مالی جهانی هستند که از هدف اجتماعی اصلی خود فاصله گرفته است.

مالی‌سازی: زمانی که مسکن به بازاری جهانی تبدیل شد

فرایندی که پشت این تحول قرار دارد، «مالی‌سازی» (Financialization) نامیده می‌شود. این مفهوم توضیح می‌دهد که چگونه مسکن از یک مکان اصلی برای زندگی، به یک ابزار مالی تبدیل شده است؛ ابزاری برای ایجاد بازده سرمایه، تبدیل بدهی‌ها به اوراق بهادار، جذب سرمایه بین‌المللی و تقویت سبدهای سرمایه‌گذاری.

«رولند اتکینسون»، جامعه‌شناس دانشگاه شفیلد، این روند را نفوذ فزاینده سرمایه به حوزه‌های اساسی زندگی انسان توصیف می‌کند. مسکن یکی از روشن‌ترین نمونه‌های این تغییر است. خانه‌ها همواره دارای جنبه سرمایه‌گذاری بوده‌اند. مسکن در طول تاریخ هم‌زمان کارکرد اجتماعی و اقتصادی داشته است، اما مقیاس امروز متفاوت است. املاک و مستغلات از یک فعالیت محلی به یک بازار جهانی سرمایه تبدیل شده است. مالکان بزرگ شرکتی، صندوق‌های سهام خصوصی، صندوق‌های پوشش ریسک و مدیران دارایی مانند «بلک‌استون» اکنون در سطح بین‌المللی فعالیت می‌کنند.

بر اساس داده‌های شرکت BNP Paribas Real Estate، در سال ۲۰۲۵ سرمایه‌گذاران نهادی بین‌المللی ۴۷ درصد از سرمایه‌گذاری‌های بخش املاک در اسپانیا را به خود اختصاص داده‌اند؛ رقمی معادل ۱۵.۱۴ میلیارد یورو (۱۷.۸۴ میلیارد دلار). هم‌زمان، طبق گزارش شرکت نایت فرانک (Knight Frank)، ۴۴ درصد از دفاتر مدیریت ثروت خانوادگی در جهان قصد داشتند سهم سرمایه‌گذاری خود در املاک مسکونی را افزایش دهند؛ زیرا این دارایی را ابزاری امن در برابر تورم و بی‌ثباتی مالی می‌دانند.

برای سرمایه‌گذارانی مانند صندوق‌های بازنشستگی، مسکن جذاب به نظر می‌رسد، زیرا در مقایسه با سهام نوسان کمتری دارد و مقاومت بیشتری در برابر تورم نشان می‌دهد. افزایش گردشگری و بازده بالای اجاره‌های کوتاه‌مدت هم تقاضای سرمایه‌گذاری در این حوزه را افزایش داده است.

فرهنگ مالکیت دارایی‌های ملکی

مالی‌شدن مسکن تنها به شرکت‌های بزرگ محدود نمی‌شود. در اسپانیا، حدود ۹۲ درصد از واحدهای اجاره‌ای در اختیار پس‌اندازکنندگان و مالکان شخصی است. مسکن به بخش مرکزی راهبردهای ثروت خانوارها تبدیل شده است: ابزاری برای ایجاد درآمد، محافظت از پس‌اندازها در برابر تورم، تنوع‌بخشی به دارایی‌ها و انتقال ثروت میان نسل‌ها.

«توماس پیکتی»، اقتصاددان، در سال ۲۰۱۳ هشدار داد که سرمایه ملکی از دهه ۱۹۷۰ سهم فزاینده‌ای از ثروت خصوصی را به خود اختصاص داده است. امروز، بر اساس داده‌های بانک مرکزی اسپانیا، ثروت ملکی خانوارها از ۷.۴ تریلیون یورو (۹.۵۳ تریلیون دلار) فراتر رفته است؛ رقمی معادل حدود پنج برابر تولید ناخالص داخلی اسپانیا. با این حال، مالکیت به‌شدت نابرابر است: ثروتمندترین ۱۰ درصد خانوارها حدود یک‌سوم کل ثروت ملکی را در اختیار دارند، در حالی که نیمه پایین جامعه تنها حدود ۱۵ درصد از این ثروت را مالک هستند.

داده‌های کاداستر نشان می‌دهد تمرکز مالکیت در حال افزایش است؛ تعداد افرادی که چندین ملک دارند بیشتر شده، در حالی که سهم مالکان تنها یک ملک کاهش یافته است. این روند شکاف میان خانوارهایی که از افزایش ارزش املاک سود می‌برند و کسانی که از مالکیت مسکن کنار گذاشته شده‌اند را عمیق‌تر می‌کند.

با این حال، «میگل آ. مارتینز» از دانشگاه «اوپسالا» معتقد است سرمایه‌گذاران کوچک عامل اصلی بحران نیستند. مسئله عمیق‌تر، دگرگونی گسترده‌تر مسکن و تبدیل شدن آن به یک دارایی مالی است. آلبرز نیز بر این باور است که برای خانوارهای عادی، نمی‌توان مسکن را صرفا «یک طبقه دارایی دیگر» در نظر گرفت.

افزایش قیمت‌ها و چرخه نابرابری

مدل مالی‌شده مسکن بر افزایش مداوم قیمت‌ها متکی است. همان‌طور که هیدالگو توضیح می‌دهد، مسکن به‌عنوان یک دارایی به کمیابی و بازده بالاتر نیاز دارد، در حالی که مسکن به‌عنوان یک حق اجتماعی نیازمند قیمت مناسب و دسترسی عمومی است. این دو هدف اساسا در تضاد با یکدیگر قرار دارند.

منتقدان معتقدند سیاست‌های عمومی نیز در حالی که ساخت مسکن عمومی را نادیده گرفته‌اند، با تشویق مالکیت و سفته‌بازی از طریق مشوق‌های مالیاتی، در شکل‌گیری این وضعیت نقش داشته‌اند. سیاست پولی هم تاثیرگذار بوده است؛ نرخ‌های بهره پایین در دوره‌های طولانی، به رشد قیمت دارایی‌ها کمک کرده است.

این تحول طی چند دهه شکل گرفته است. مقررات‌زدایی مالی در دهه ۱۹۹۰ باعث شد اعتبار و وام‌دهی به بازارهای املاک گسترش یابد. جهانی‌شدن و سیاست‌های نئولیبرالی نیز جریان سرمایه را به سمت ساخت‌وساز، خریدوفروش مسکن و تامین مالی وام‌های مسکن تسریع کردند. نوآوری‌های مالی مانند اوراق بهادارسازی وام‌های مسکن، محصولات سرمایه‌گذاری جدیدی بر پایه بدهی‌های مسکن ایجاد کردند.

سقوط بازار مسکن در سال ۲۰۰۸ خطرات بازارهای مسکنِ به‌شدت مالی‌شده را آشکار کرد؛ به‌ویژه در اسپانیا، ایرلند و ایالات متحده. پس از بحران، پول ارزان بار دیگر سرمایه‌گذاران را به سمت املاک سوق داد و جایگاه مسکن را به‌عنوان یک دارایی مهم سرمایه‌گذاری تثبیت کرد.

پلتفرم‌های دیجیتال هم این روند را شتاب بخشیدند. به گفته هیدالگو، شرکت‌هایی مانند ایر‌بی‌ان‌بی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) و تامین مالی جمعی، آپارتمان‌ها را به دارایی‌های نقدشونده‌ای تبدیل کردند که می‌توان آنها را در سطح جهانی خریداری و مدیریت کرد.

موتور تولید نابرابری

نابرابری مسکن دیگر تنها محدود به خانوارهای کم‌درآمد نیست. سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) افزایش هزینه‌های مسکن را یکی از عوامل اصلی نابرابری ثروت و نابرابری میان نسل‌ها در اقتصادهای توسعه‌یافته معرفی کرده است.

داشتن شغل و درآمد ثابت، بیش از پیش برای تضمین دسترسی به مسکن کافی نیست. آلبرز معتقد است نابرابری ثروت از نابرابری درآمدی بزرگ‌تر شده و مسکن را به یکی از موتورهای اصلی شکاف اجتماعی تبدیل کرده است.

شکاف جدیدی میان کسانی شکل گرفته است که پیش از جهش قیمت‌ها ملک خریداری کرده و از افزایش ثروت خود بهره‌مند شده‌اند و کسانی که دیرتر وارد بازار شده‌اند. حمایت خانوادگی نیز به خط تمایز دیگری میان کسانی تبدیل شده که توانایی خرید دارند و کسانی که برای همیشه از مالکیت کنار گذاشته می‌شوند.

هیدالگو هشدار می‌دهد که جوامع در معرض حرکت به سمت «کاست‌های مسکن» هستند؛ وضعیتی که در آن فرصت‌های زندگی افراد کمتر به کار یا استعداد آنها و بیشتر به این وابسته است که آیا از خانواده خود ملک به ارث می‌برند یا نه.

وقتی مسکن دست‌نیافتنی می‌شود، قرارداد اجتماعی گسترده‌تر هم تضعیف می‌شود. به‌این ترتیب نارضایتی میان نسل‌ها به نیرویی واقعی در عرصه سیاسی تبدیل می‌شود. اگر روند کنونی ادامه یابد، املاک و مستغلات ممکن است دیگر پناهگاهی برای حفظ ثروت نباشد، بلکه به مانعی هرچه بلندتر تبدیل شود که صاحبان دارایی را از کسانی که هیچ دارایی ندارند جدا می‌کند.

ترجمه و تلخیص از: english.elpais.com