تهران در جستوجوی الگوی جهانی مسکن ارزانقیمت؛ از آرلینگتون تا برلین
مرکز مطالعات و برنامهریزی شهر تهران با بررسی ۱۰ تجربه موفق جهانی، نسخهای بومی برای حل بحران مسکن پایتخت پیشنهاد داده است.
در شرایطی که خرید مسکن در تهران از دسترس بخش بزرگی از شهروندان خارج شده، پژوهشی تازه از مرکز مطالعات و برنامهریزی شهر تهران، با بررسی ۱۰ طرح جهانی از آمریکا تا هند و مالزی، نشان میدهد که «دسترسی عادلانه به مسکن» نه فقط موضوع اقتصاد، بلکه نتیجه اراده سیاسی، برنامهریزی مشارکتی و اصلاح ساختارهای مالی است.
اما شهرهای موفق چگونه از بحران عبور کردند و تهران چه میتواند از آنان بیاموزد؟ بهگفته مهدیه سادات هژبر، نویسنده این پژوهش، مسکن در جهان امروز دیگر تنها یک کالا نیست؛ بلکه یکی از شاخصهای اصلی توسعه اقتصادی و ثبات اجتماعی است. او در مقدمه تأکید میکند: عرضه مسکن ارزانقیمت و دسترسی گروههای کمدرآمد به آن از اصلیترین راهبردهای رشد پایدار در کشورهاست.
در این تحقیق، مسکن «قابل استطاعت» به واحدی اطلاق شده که هزینه آن بیش از ۳۰ درصد درآمد خانوار نباشد؛ تعریفی که در بریتانیا، استرالیا و ایالات متحده مبنای سیاستگذاری است. به این ترتیب، هر واحدی که این نسبت را رعایت کند، در دسته مسکن مقرونبهصرفه قرار میگیرد.
چرا مسکن ارزان در تهران مسئلهای ملی است؟
پژوهش میگوید در دهههای گذشته، سیاستهای مسکن در ایران اغلب مقطعی بودهاند. نبود برنامه بلندمدت، کمبود منابع مالی، ضعف نهادهای حقوقی و اجرایی و فقدان دادههای شفاف موجب شده است که بسیاری از طرحهای حمایتی از جمله مسکن مهر به هدف خود نرسند.
نویسنده تاکید میکند که بازنگری در سیاستهای مسکن ارزانقیمت، نه تنها ضرورت اجتماعی بلکه الزام حکمرانی شهری است.در این پروژه الگوهایی از جهان استخراج شده تا بتواند برای شرایط پایتخت بومیسازی شود.
۱۰ تجربه جهانی برای الهامبخشی تهران
شهرستان آرلینگتون در ایالت ویرجینیا یکی از نمونههای موفق برنامهریزی جامع برای مسکن ارزان است. طرح جامع مسکن مقرونبهصرفه این شهر از سال ۲۰۱۵ با چشمانداز ۲۰۴۰ تدوین شد.
بر اساس آن، هیچ شهروندی نباید بیخانمان بماند و همه باید از گزینههای متنوع مسکن با کیفیت ایمن برخوردار باشند. شورای شهر هر پنج سال یکبار اجرای این سند را بازبینی میکند.در شهر نیولند آمریکا دولت محلی با همکاری بخش خصوصی، طرحی را برای تأمین زمین و کاهش هزینه ساخت آغاز کرد که هدف آن ترکیب واحدهای اجارهای و مالکیتی برای اقشار مختلف بود. این سیاست باعث حفظ تنوع اجتماعی در محلهها شد.
ملبورن در طرح توسعه شهری خود (۲۰۳۰-۲۰۲۰) مفهوم «محلههای پایدار» را محور مسکن ارزان قرار داده است؛ یعنی تمرکز بر نزدیکی محل سکونت به شغل، آموزش و حملونقل عمومی. در این شهر، تعادل میان تراکم جمعیت و کیفیت زندگی شرط اساسی ساخت واحدهای جدید است.
در برلین، پایتخت آلمان، برنامه پنجساله ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۷ بر کنترل اجارهبها و خرید زمینهای شهری توسط شهرداری برای توسعه واحدهای عمومی تمرکز دارد. آلمان با ترکیب «بازار آزاد و مداخله هدفمند دولت»، موفق شده است بخش بزرگی از اقشار متوسط را هم در پوشش مسکن اجتماعی قرار دهد.
هارلو و سولیهال، انگلستان هم با تدوین «سند برنامهریزی تکمیلی» و «راهنمای برنامهریزی مسکن ارزان» توانستهاند با استفاده از ابزارهای مالیاتی و تسهیلات ویژه، ساخت مسکن را در بافتهای فرسوده تشویق کنند.
در ایالت بنگال غربی، سیاست مسکن مقرون به صرفه و محیطزیست با هدف استفاده از مصالح بومی، صرفهجویی انرژی و توسعه مشارکتی اجرا شد؛ نمونهای از پیوند میان عدالت اجتماعی و پایداری زیستمحیطی.
کوازولو ناتال در آفریقای جنوبی هم طرح راهبردی مسکن اجارهای (۲۰۱۲ تا ۲۰۱۷) با تأکید بر استفاده از زمینهای دولتی برای ساخت واحدهای کوچک شهری به اجرا درآمد.
در ششمین برنامه توسعه ملی (۲۰۱۶–۲۰۲۰)، دولت مالزی ساخت خانههای باکیفیت و مقرونبهصرفه را اولویت اقتصادی اعلام کرد. تجربه این کشور نشان داد که حمایت مالی و نظارت مستمر، شرط موفقیت طرحهای ملی است.
درسهای جهانی برای تهران
بر اساس تحلیل تطبیقی پژوهش، سه محور کلیدی در موفقیت سیاستهای جهانی مشترک است. نخست اراده سیاسی و تعهد حکمرانی؛ بدون حضور فعال دولتهای محلی و ملی، سیاست مسکن ارزان دوام نمیآورد. همچنین تأمین مالی پایدار؛ کشورهایی که ابزارهای مالی نوآورانه مانند وامهای بلندمدت، یارانه اجاره و نظام مالیات برزمین را بهکار گرفتهاند، موفقتر بودهاند. مشارکت اجتماعی و بخش خصوصی؛ در اکثر الگوهای موفق، مردم و شرکتهای محلی در اجرا و نگهداری پروژهها نقش مستقیم دارند.
در بخش تحلیلی این پژوهش، جایگاه مسکن ارزانقیمت در نظام برنامهریزی ایران بررسی شده. یافتهها نشان میدهد؛در تهران، سهم مسکن اجتماعی بسیار ناچیز است و اغلب سیاستها بر مالکیت متمرکزند.نبود پایگاه داده دقیق درباره گروههای هدف و هزینه واقعی خانوارها، مانع برنامهریزی مؤثر شده است. زمین شهری گران، نبود مدل اجاره پایدار و کمبود ابزارهای مالی نوین از موانع اصلی اجرای طرحهای ارزانقیمت است.
دراین گزارش چند راهبرد اجرایی برای تطبیق آموزههای جهانی با تهران ارائه میدهد نخست تشکیل نهاد هماهنگکننده مسکن شهری با اختیارات مستقل در سطح مدیریت شهری، ایجاد نظام اجاره پایدار با تسهیلات مالیاتی برای موجران، استفاده از زمینهای دولتی و رهاشده شهری برای ساخت مسکن عمومی، تقویت نقش شورای شهر و شهرداری در سیاستگذاری مسکن و نظارت بر عدالت فضایی و توسعه بانک اطلاعات مسکن برای پایش مستمر عرضه، تقاضا و هزینه خانوارها.
این پژوهش نشان میدهد که هیچ «نسخه واحدی» برای حل بحران مسکن وجود ندارد، اما اصول مشترک در تجربه جهانی از شفافیت مالی تا مشارکت مردم میتواند مسیر تهران را روشن کند.
